摘要：在中國城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的同時，城市規(guī)劃不合理、土地利用率低、建筑陳舊、基礎設置老化等一系列問題也隨之浮現(xiàn)，如今為改善城市現(xiàn)狀，國家城鎮(zhèn)化大規(guī)模建設已逐步向城市更新的新階段發(fā)展，而城市更新的工程造價控制問題研究刻不容緩。本文對于城市更新項目的工程造價進行研究。

關鍵字：城市更新；工程造價；改造提升

0引言

黨的十九屆五中全會上第一次明確提出要"實施城市更新行動",對進一步提升城市發(fā)展質(zhì)量作出重大決策部署。住建部針對"實施城市更新行動"問題作出了深入解釋,并出臺了有關文件引導各地積極穩(wěn)妥地開始逐步推進新的城市再造行動。住建委已于二零二一年11月發(fā)出了有關確定在北京市、、唐山、南京、廈門、蘇州、鄭州、成都市、重慶渝中區(qū)、九龍坡區(qū)等二十一個市、區(qū)實施全國首批城市更新試點工程的文件。

城市更新的重點對象主要是城市的老舊居民小區(qū)、城市更新的主要對象包括城市中老舊小區(qū)、城中村、歷史城區(qū)、舊工業(yè)區(qū)等片區(qū)，主要采取三種方式：綜合整治、功能調(diào)整、拆除及重建，及其他有針對性的方式對各類片區(qū)實施更新。

未來一段時間,國家將全面開展城市更新活動,以促進城市空間結(jié)構的合理調(diào)整、城市功能齊全和生活品位提高,并切實改革城市化發(fā)展的思維模式,以進一步提高城市環(huán)境質(zhì)量、人民群眾的生活素質(zhì)和城市競爭力,進一步實現(xiàn)人民群眾對都市宜居和諧生活的全新追求。我國城市更新與發(fā)達國家的城市更新過程不同，由于中國發(fā)展迅速，人口基數(shù)大，各地經(jīng)濟發(fā)展不平衡，沒有完全完成城市化進程，城市更新需要與城市化一同進行，導致城市更新大部分項目都是針對老舊片區(qū)進行改造提升與建設，數(shù)量如此龐大的城市更新項目，接下來必然需要投入大量的資金進行城市建設，在這樣的現(xiàn)實背景下，城市更新的工程造價控制如何做也成為值得研究的問題。

1 城市更新工程造價中的問題

大部分老舊片區(qū)由于建造開發(fā)時間較早，大多有著優(yōu)越的地理位置，坐立于較為便利的市中心，同時也衍生出房屋嚴重老化，居住環(huán)境不符合當代生活需求、基礎配套設施缺失破舊，落后于城市規(guī)劃方向等等問題。根據(jù)城市更新的原則，這類未達到再開發(fā)標準的老舊片區(qū)則需要進行提升改造，在建筑主體結(jié)構、片區(qū)范圍、基礎設施使用功能都不進行改變的前提下，對居民居住環(huán)境進行改善，完善各類基礎設施。工程造價作為實施該類城市更新項目的主要內(nèi)容，需要對產(chǎn)生的問題進行研究，并根據(jù)問題的主要原因進行控制，以提升工程造價工作的效益。

1.1資料保存問題

老舊片區(qū)建筑建造時間久遠，制圖方式、資料管理方式及保存措施相對落后、不夠細致，不利于資料保存，容易產(chǎn)生施工資料、造價資料等內(nèi)容不完整或者缺失的問題，影響這類工程項目的造價。

1.2與居民的協(xié)調(diào)溝通問題

老舊片區(qū)改造大多是在居民正常居住、出行的小區(qū)進行施工，這與新建項目有很大的區(qū)別。為保障施工的順利進行，與居民建立良好的交流必不可少，現(xiàn)場施工與居民的生活、安全以及未來的基礎設施使用息息相關。城市更新項目資金來源于財政資金，由城市更新公司支付，街道對項目實施直接進行管理，雙業(yè)主的項目模式，易造成實際施工中的信息差，工程造價需要進行多方面綜合研究。

1.3場地限制問題

城市更新項目施工內(nèi)容相比新建項目施工內(nèi)容較為繁瑣和零星，現(xiàn)場單位在施工過程中，容易出現(xiàn)施工組織安排低效，人材機等班組安排使用不合理等問題，產(chǎn)生人力浪費、施工機械閑置的問題。舊改項目現(xiàn)場空間相對狹窄，人員復雜，進出頻繁，材料儲存保管不當，也容易產(chǎn)生材料的丟失及重復浪費，造成施工進度延期，以上問題都不利于造價的控制。

1.4流程規(guī)范問題

通常項目進行過程中，施工單位可能會在施工中出現(xiàn)流程不規(guī)范、不合規(guī)的行為，例如隱蔽工程在現(xiàn)場收方前就進行隱蔽，未批準情況下私自新增合同外的施工內(nèi)容，未按照工程工藝要求施工，施工工程量隨意增加等。不僅嚴重違反規(guī)定要求，更增加記錄真實工程量和對施工內(nèi)容計價的難度，最終導致結(jié)算金額會受到不可控的影響，這對于工程造價控制是個嚴重的問題。

1.5變更簽證問題

現(xiàn)場施工過程中，施工現(xiàn)場一般會產(chǎn)生現(xiàn)場簽證，設計變更等情況，根據(jù)項目復雜程度還有可能產(chǎn)生多次變更和大量現(xiàn)場簽證，此類情況會造成工程造價的金額差異，項目過程中由于成本審核不嚴格，核實錯誤產(chǎn)生的違反規(guī)范流程的手續(xù)、資料，容易給施工單位提供私自操作的機會，而這些未經(jīng)核實、摻雜虛假數(shù)據(jù)的資料內(nèi)容，會影響最終的結(jié)算工作，造成項目造價的誤差。

2 城市更新工程造價的控制與措施

城市更新項目各個階段，都需要有對應的造價控制措施，對于工程造價都會產(chǎn)生重要影響。

2.1城市更新工程的決策階段

產(chǎn)生決定性影響的造價控制是在決策階段。與城市更新的成本緊密相關的是城市規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃逐步完善城市更新計劃，一步步提升優(yōu)化城市功能。而城市更新項目的改造規(guī)模、改造內(nèi)容、要求都對項目成本造成直接影響。城市更新項目決策最重要的是結(jié)合政策、現(xiàn)場實際情況、專家意見、居民意見等多方面進行綜合考慮，制定出有針對性、有普遍性、合理科學的更新改造內(nèi)容。城市更新舊改項目較多，一是對于資金的規(guī)劃要重視，合理分配項目資金，保證建設力度，提高投入成本的效益。二是資金的成本測算，優(yōu)化測算方式，解決成本問題。三是監(jiān)控專項資金落實，保證資金到位，避免影響項目進度。

2.2城市更新工程的設計階段

設計階段如何考慮造價控制。舊改項目與新建項目不同，需要結(jié)合實際客觀因素，在改造提升的前提下，盡可能全面地考慮現(xiàn)場施工限制、施工開展過程中的問題、以及施工結(jié)束后的整體效果，如何提高基礎設置的功能。選用相對適合、科學的施工工藝，在范圍內(nèi)因地制宜，合理地利用項目資金進行工程造價的控制。

2.3城市更新工程的招投標階段

招投標及單位選擇方面的成本控制。通場來說，城市更新改造項目需要通過招投標來選取施工單位、監(jiān)理單位、造價咨詢單位等一系列參建單位，能夠吸引更多高質(zhì)量的單位參與投標，為防止常見的招投標問題，加強招標過程中的監(jiān)管，嚴格按照規(guī)范要求。資質(zhì)齊全且專業(yè)性強的參建單位能夠在項目實施過程中高效地溝通配合，保質(zhì)保量地完成工程任務，全力避免因參建單位人員不專業(yè)、不負責造成的造價誤差，專業(yè)人員更有益于項目的順利實施，有利于工程造價的控制。

2.4城市更新工程的施工及竣工結(jié)算階段

施工階段的造價控制相對復雜。由于舊改項目的特殊性，居民通常不在施工期間搬離住所，現(xiàn)場的管理工作、施工組織則需要重點把控。重視施工現(xiàn)場的安全必不可少，項目施工期間盡可能降低對老舊片區(qū)住戶的正常生活產(chǎn)生的影響，安全措施到位，杜絕出現(xiàn)現(xiàn)場安全問題。在造價控制方面，首先要科學合理地規(guī)劃施工進度、材料進場、施工工藝、工人排班等安排，綜合考慮現(xiàn)場因素，避免出現(xiàn)因規(guī)劃失誤工程進度滯后的問題。其次，居民居住的舊改小區(qū)要考慮到工作日、節(jié)假日施工規(guī)范的要求，在根據(jù)規(guī)定安排施工時間，盡量避免擾民，在不影響居民正常工作生活的基礎上，保證工期，減少對工程造價的影響。

施工階段以及竣工結(jié)算階段兩個階段的要重視。這兩部分的工程成本控制可以說是重中之重。例如，施工過程中的現(xiàn)場收方記錄工程量，現(xiàn)場簽證，設計變更等內(nèi)容，對于工程造價的控制尤為重要，嚴格按照合同要求的計量計價原則，做到不遺漏、不重復、不出錯，在隱蔽工程隱蔽前進行現(xiàn)場收方，防止施工單位虛報工程量。對變更簽證資料審核，保證材料的真實性、合規(guī)性、完整性。作為結(jié)算依據(jù)的資料都要確保真實有效，工程量記錄準確可信。在項目竣工結(jié)算階段保證審計的效果。根據(jù)項目期間的結(jié)算資料，對項目進行結(jié)算審核，這是項目造價控制的重要階段，對結(jié)算資料的嚴格審核，是確保工程造價控制的根本。

3結(jié)語

從長期的發(fā)展目光來看，城市更新對于城市的健康持續(xù)發(fā)展有著非比尋常的重要意義，優(yōu)化城市基本功能，更新城市質(zhì)量，因此對城市更新的工程造價研究還需要提供更多建議，積累更多經(jīng)驗，推動城市更新行動的不斷前進，提升中國城市建設的質(zhì)量。

致謝：

本人能夠完成此篇論文，首先感謝四川中砝建設咨詢有限公司給予我參與城市更新項目的機會，對于該題目有了更深刻的認識，可以基于實際經(jīng)驗豐富論文內(nèi)容，在未來的工程造價道路上懷穿一顆感恩的心，潛心學習，不斷努力。

參考文獻：

[1]梅耀林，王承華,李琳琳.走向有機更新的老舊小區(qū)改造——江蘇老舊小區(qū)改造技術指南編制研究[J/OL].城市規(guī)劃，2021，12：1-11.