淺談城市更新工程的造價(jià)管理

作者：金勇 陳治國(guó)

? ? ? ?摘要：城市更新，是特指近年來對(duì)城市建成區(qū)內(nèi)具有基礎(chǔ)設(shè)施亟需完善、環(huán)境惡劣或現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求等情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進(jìn)行以綜合整治、有機(jī)更新或者拆除重建為主要方式的活動(dòng)。實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)的提升。做好城市更新項(xiàng)目的工程造價(jià)控制工作，有效節(jié)約投資成本，實(shí)現(xiàn)城市更新工程經(jīng)濟(jì)效益的最大化，使之具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

? ? ? ?關(guān)鍵詞：城市更新；工程造價(jià)；成本；效益

? ? ? ?0?引言

? ? ? ?在國(guó)家宏觀政策方面，十四五規(guī)劃提出城市更新的概念——以人為核心的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，特別強(qiáng)調(diào)了以人為核心。同時(shí)，2020中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確指出—要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，高舉城市更新+新基建雙輪驅(qū)動(dòng)擴(kuò)大內(nèi)需。

? ? ? ?對(duì)于工程造價(jià)人來說，城市更新項(xiàng)目的工程造價(jià)管理是一個(gè)新的課題，值得我們?nèi)パ芯亢吞接憽?/span>

? ? ? ?城市更新工程的特點(diǎn)是涉及的內(nèi)容多、零碎、專業(yè)多、隱蔽工程復(fù)雜，不可預(yù)見的因素多，這些原因往往導(dǎo)致施工階段與設(shè)計(jì)階段脫節(jié)，使得工程造價(jià)管理失控。這就需要我們通過對(duì)城市更新工程的特點(diǎn)分析，探究工程造價(jià)難控制的原因，從可研、設(shè)計(jì)、招標(biāo)到施工各個(gè)階段的切入，提出相應(yīng)的造價(jià)預(yù)防措施，提高對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制性，使得城市更新項(xiàng)目工程造價(jià)得以有效的管理。

? ? ? ?1?城市更新項(xiàng)目工程造價(jià)失控的成因判斷

? ? ? ?1.1 可研階段估算不準(zhǔn)確

? ? ? ?此類工程的特點(diǎn)決定一般受委托的可研單位都不會(huì)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，因編制人員無類似項(xiàng)目的可研估算的編制經(jīng)驗(yàn)，到現(xiàn)場(chǎng)踏勘也看不出問題所在。導(dǎo)致不能根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行估算編制，通常就根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主交代的大概投資金額和非類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目的估算。而城市更新工程本身是非標(biāo)準(zhǔn)性工程，每個(gè)項(xiàng)目都有自身的特點(diǎn)，故其造價(jià)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參考性不大，還需要結(jié)合政府對(duì)每個(gè)項(xiàng)目定位的深入分析，合理估價(jià)，才能形成相對(duì)合理的工程估算。而這類本身極具政府特色的項(xiàng)目，由于有資金總額限制，在可研階段對(duì)建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)周期中市場(chǎng)變化沒有充分的預(yù)估。項(xiàng)目實(shí)施過程中工程信息出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)材料、工具等價(jià)格隨時(shí)出現(xiàn)的變化，都會(huì)出現(xiàn)施工圖預(yù)算遠(yuǎn)超投資估算的情況，導(dǎo)致工程造價(jià)管理失控。

? ? ? ?1.2 設(shè)計(jì)階段不完善

? ? ? ?城市更新項(xiàng)目，既然是更新就需要和既有的項(xiàng)目有機(jī)的結(jié)合。那么就首先需要設(shè)計(jì)取得原有的設(shè)計(jì)圖紙作為本次城市更新項(xiàng)目設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料，但通常由于需要更新的項(xiàng)目有一定年限，取得當(dāng)年新建時(shí)的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)文件有很大難度，加之在多年的使用修繕，與新建時(shí)候已有很大的出入，這都導(dǎo)致基礎(chǔ)資料的不準(zhǔn)確性，增加了設(shè)計(jì)的難度；其次，諸如電力、通信、照明、給排水等管線敷設(shè)、預(yù)留預(yù)埋的隱蔽工程無法查看，需要改造的建筑物通常又都是處于正在使用的狀態(tài)，在未實(shí)施更新改造前無法打開或拆開來查看，使得需更新改造的內(nèi)容和范圍不能十分準(zhǔn)確；三是涉及專業(yè)多，有的專業(yè)是牽一發(fā)而動(dòng)全身，但在缺乏對(duì)現(xiàn)狀足夠了解的情況下，有可能會(huì)發(fā)生缺項(xiàng)、漏項(xiàng)的情況；四是設(shè)計(jì)人員沒有現(xiàn)場(chǎng)考察調(diào)研并與建設(shè)單位充分的交流。

? ? ? ?上述原因都會(huì)使得前期摸查結(jié)果不準(zhǔn)確，造成設(shè)計(jì)成果不完善。雖然城市更新項(xiàng)目都有政府文件批復(fù)，有需求定位，但還是需要設(shè)計(jì)單位與涉及到更新工程的各小業(yè)主充分溝通。如老舊小區(qū)更新，設(shè)計(jì)是維持現(xiàn)有建設(shè)格局基本不變，通過局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕等更新方式，對(duì)其實(shí)施“微改造”，這種更新改造程序多、環(huán)節(jié)多、投入精力多，但是“改不改”“改什么”“怎么改”還得充分尊重居民意愿，這就需要設(shè)計(jì)人員更多的傾聽，避免后期實(shí)施中調(diào)整設(shè)計(jì)，造成工程造價(jià)的不可控。

? ? ? ?1.3 設(shè)備、材料的選型

城市更新改造項(xiàng)目，還涉及到和非更新改造部分的統(tǒng)一兼容問題，水、電、氣等與“大市政”接口。如弱電系統(tǒng)，就必須考慮到兼容性；如外立面整治，就必須考慮到所屬區(qū)域、街道整體風(fēng)格；但由于設(shè)備材料更新?lián)Q代快，其市場(chǎng)價(jià)格受包括供求規(guī)律、通貨膨脹、技術(shù)進(jìn)步、政府宏觀調(diào)控政策和區(qū)域發(fā)展程度等在內(nèi)的多種因素的影響。故設(shè)備材料選型也需科學(xué)準(zhǔn)確調(diào)研。

? ? ? ?1.4 施工階段現(xiàn)場(chǎng)控制不力。改造項(xiàng)目一個(gè)最大的特點(diǎn)就是不可預(yù)見性，就算圖紙的改造范圍是明確的，可是相當(dāng)一部分工程量是無法通過設(shè)計(jì)施工圖紙準(zhǔn)確計(jì)量的，這只能通過現(xiàn)場(chǎng)工程量簽證的方式進(jìn)行確認(rèn)，這同時(shí)又增加了人為因素，勢(shì)必造成造價(jià)失控。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段的不完善，在施工過程中往往大概率反生較多的設(shè)計(jì)變更和經(jīng)濟(jì)簽證，給投資的控制帶來較大難度。

? ? ? ??2 造價(jià)管理的措施和建議

? ? ? ?城市更新項(xiàng)目建設(shè)不是一個(gè)單純的基建項(xiàng)目，而是一個(gè)城市發(fā)展理念和建設(shè)方式的轉(zhuǎn)型。根據(jù)之前所歸納分析的城市更新工程特點(diǎn),可以看出此類工程造價(jià)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)，結(jié)合已實(shí)施城市更新項(xiàng)目造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)建議如下：

? ? ? ?2.1 加強(qiáng)前期的工作質(zhì)量。在項(xiàng)目前期階段盡量明確工程量，在可研階段就要了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況，通過與建設(shè)單位的充分調(diào)研結(jié)合，了解建設(shè)單位的意圖，明確設(shè)計(jì)范圍和工作內(nèi)容，明確改造工程的主要工程量，周全考慮各種影響因素，把項(xiàng)目投資做足。

? ? ? ?2.2 切實(shí)做好工程設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)階段是對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，針對(duì)改造工程的復(fù)雜性和不確定性，設(shè)計(jì)人員應(yīng)更加認(rèn)真的對(duì)待項(xiàng)目設(shè)計(jì)，做好調(diào)研工作，應(yīng)盡量搜集完整過往的設(shè)計(jì)資料，結(jié)合更新工程實(shí)際情況，在符合城市發(fā)展定位和使用功能的情況下，遵循效益至上準(zhǔn)則，有效將經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相互結(jié)合，對(duì)比多種設(shè)計(jì)方案，最大程度上追求經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相互結(jié)合，將前期造價(jià)理念滲透到投資決策每一個(gè)環(huán)節(jié)上。這也要求設(shè)計(jì)單位配齊各專業(yè)設(shè)計(jì)人員，要求各專業(yè)設(shè)計(jì)人員之間充分溝通，不可各自顧自己的專業(yè)；須對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)多次踏勘并與業(yè)主充分溝通，針對(duì)可能影響項(xiàng)目投資的各種因素都要進(jìn)行落實(shí)，避免大的漏項(xiàng)；應(yīng)在設(shè)計(jì)階段根據(jù)業(yè)主要求及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況明確材料設(shè)備不用、重復(fù)再用和另用的性質(zhì)，便于后續(xù)施工采用不同方法實(shí)施。同時(shí)造價(jià)人員在編制工程造價(jià)時(shí)應(yīng)與設(shè)計(jì)人員保持有效的溝通，對(duì)一些不確定的因素，不能主觀臆斷，才能做出準(zhǔn)確的工程控制價(jià)，為項(xiàng)目的投資控制打下基礎(chǔ)。

? ? ? ?2.3 設(shè)備材料選型的管理。確保工程使用材料的質(zhì)量和價(jià)格，建議建設(shè)單位建立自己的材料設(shè)備合格供應(yīng)商庫(kù)。通過集采公告、報(bào)名及報(bào)送樣板、組織專家評(píng)審定出優(yōu)良中差等級(jí)的程序確定最終的合格供應(yīng)商名錄。供應(yīng)商庫(kù)內(nèi)的材料設(shè)備涵蓋地磚、石材、玻璃門窗、電線電纜、燈具、潔具等。區(qū)分系列、規(guī)格、等級(jí)型號(hào)及對(duì)應(yīng)的價(jià)格都有詳細(xì)的信息資料。

? ? ? ?2.4 加強(qiáng)招標(biāo)階段的管理，將施工過程的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提前化解。針對(duì)城市更新工程項(xiàng)目最容易發(fā)生工程量大量變化的拆除工程，按照專業(yè)不同、做法不同，土建和安裝各專業(yè)分析如下：

? ? ? ?2.4.1土建專業(yè)的拆除通常可分為一般拆除、保護(hù)性拆除、拆出重裝（利舊）三類。

? ? ? ?（1）一般拆除是指實(shí)施時(shí)按設(shè)計(jì)及業(yè)主要求充分考慮采用各種有效的措施，拆除原有建筑實(shí)體項(xiàng)目，將拆除物棄運(yùn)。一般拆除按改造范圍內(nèi)和改造范圍外處理方式有所區(qū)別，具體如下：

對(duì)于改造范圍內(nèi)的拆除工程，按招標(biāo)用圖紙所示改造范圍內(nèi)的所有土建、裝修拆除以及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收所需的清潔、防污處理清單項(xiàng)目，以“項(xiàng)”計(jì)量，合價(jià)包干。要求投標(biāo)時(shí)承包商依據(jù)招標(biāo)用圖紙及現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況，特別是改造范圍內(nèi)相應(yīng)場(chǎng)地原狀情況，綜合考慮相關(guān)一切因素（含深化設(shè)計(jì)）進(jìn)行綜合報(bào)價(jià)。施工時(shí)，無論現(xiàn)場(chǎng)指令或?qū)嶋H情況如何變化，此項(xiàng)目均按照合同價(jià)支付與結(jié)算，不作調(diào)整。如改造范圍內(nèi)發(fā)生業(yè)主指令或設(shè)計(jì)變更，則只按合同相關(guān)條款計(jì)取新建工程的費(fèi)用，拆除費(fèi)用不另計(jì)。

對(duì)于改造范圍外的拆除工程，按墻面、天面、地面和墻體分門別類的列出清單項(xiàng)目，當(dāng)因設(shè)計(jì)變更引起招標(biāo)用圖紙所示改造范圍外的拆除以及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收所需發(fā)生清潔、防污處理、成品保護(hù)等項(xiàng)目時(shí)可套用，采用綜合單價(jià)包干，綜合考慮相關(guān)一切費(fèi)用。在招標(biāo)時(shí)可以考慮給出區(qū)間限價(jià)，由投標(biāo)人在區(qū)間范圍內(nèi)進(jìn)行報(bào)價(jià)。

? ? ? ?（2）保護(hù)性拆除是指實(shí)施時(shí)按設(shè)計(jì)及業(yè)主要求充分考慮采用各種有效的保護(hù)措施，拆除原有主要材料設(shè)備并分類移交至業(yè)主指定地點(diǎn)。實(shí)施拆除時(shí)，費(fèi)用需要充分考慮施工措施，對(duì)需保留繼續(xù)使用的主材設(shè)備采取各種有效措施實(shí)行保護(hù)性拆除，因拆除不當(dāng)導(dǎo)致的損失如何認(rèn)定和計(jì)取。

? ? ? ?（3）拆出重裝（利舊工程）是指實(shí)施時(shí)按設(shè)計(jì)及業(yè)主要求充分考慮采用各種有效的措施，拆除原有主要材料、設(shè)備后再根據(jù)改造設(shè)計(jì)要求，對(duì)原有主要材料、設(shè)備重新進(jìn)行安裝利用。此類工程主要涉及增加人工費(fèi)、措施費(fèi)及部分輔材費(fèi)用。

? ? ? ?2.4.2 機(jī)電安裝工程拆除最大一部分是電線電纜下地，也就是通常所說的管廊建設(shè)。這部分拆除通常分為兩種，一種是采用綜合單價(jià)包干的非線性設(shè)備，一種是系統(tǒng)的拆除（包含非線性設(shè)備及線性設(shè)備的拆除，采用綜合單價(jià)包干的非線性設(shè)備的拆除除外。線性設(shè)備指可以線性予以計(jì)量的材料設(shè)備，即線管、線槽、電線電纜、管道、連接件（含閥門）、支吊架等），按系統(tǒng)總價(jià)包干，以“項(xiàng)”計(jì)量。

針對(duì)系統(tǒng)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的特點(diǎn)，可進(jìn)行合同的風(fēng)險(xiǎn)約定，除另有約定外，工程實(shí)施過程中無論施工條件是否發(fā)生變化，相關(guān)系統(tǒng)的拆除工程在結(jié)算時(shí)均不作調(diào)整。

? ? ? ?2.5 嚴(yán)格把控工程施工全過程

? ? ? ?由于城市更新項(xiàng)目的特性決定了施工整個(gè)過程歷時(shí)較長(zhǎng)，過程中設(shè)計(jì)變更較多，突發(fā)事件和復(fù)雜情況較多，需設(shè)計(jì)單位派員駐場(chǎng)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決施工過程發(fā)生的設(shè)計(jì)問題。作為一名合格的工程造價(jià)人員在該階段需要從以下幾個(gè)方面把控：

? ? ? ?（1）了解材料的實(shí)際用量，把控材料價(jià)格。目前市場(chǎng)上可供選擇的材料有哪些，在符合標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)下宜選擇性價(jià)比最高的材料，從控制費(fèi)用角度來看，對(duì)建筑材料的型號(hào)規(guī)格價(jià)格以及工程施工的順序作好記錄以備工程完工后的結(jié)算審核產(chǎn)生雙方矛盾。

? ? ? ?（2）控制變更，引起施工中變更的因素非常多，比如實(shí)際施工并不是按照事先約定圖紙進(jìn)行，采用的材料規(guī)格達(dá)不到設(shè)計(jì)的要求等，因此對(duì)于通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模這種現(xiàn)象，尤其是與費(fèi)用相關(guān)的變更，應(yīng)該指派專人常駐施工場(chǎng)地，及時(shí)的了解工程造價(jià)的情況。維修工程施工過程中變更較多，需要管理人員及時(shí)掌握變更的原因、合理性及必要性。如某校籃球場(chǎng)設(shè)計(jì)厚度13cm，施工單位提出要變更為15cm，其目的是以15cm鋼模代替13cm木模，考慮跑漿及工程造價(jià)的原因，應(yīng)不予進(jìn)行變更，避免增加無謂工程量，控制住造價(jià)。

? ? ? ?（3）工程量是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，城市更新項(xiàng)目的項(xiàng)目特點(diǎn)決定了工程量主要依靠深入施工現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料。工程造價(jià)人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)，要做到腿勤、眼勤、口勤、手勤，勤跑多跑施工現(xiàn)場(chǎng)，多詢問施工單位有關(guān)情況，并做好詳細(xì)記錄，必要時(shí)實(shí)測(cè)實(shí)量，做到心中有數(shù)。尤其對(duì)隱蔽工程，若只憑圖紙資料來分析，很難反映施工時(shí)的實(shí)際狀況、工程量及材料的實(shí)際情況。待工程竣工后，看不見，摸不著，即使進(jìn)行開挖性檢測(cè)，也無法反映其施工情況，且操作困難。其結(jié)果既增加工程造價(jià)，又埋下工程隱患。

? ? ? ?（4）把控完工階段費(fèi)用結(jié)算，在城市更新工程結(jié)算時(shí)，造價(jià)審核人員應(yīng)完全按照合同執(zhí)行，有些工作量與圖紙及方案不一致的，或者超過預(yù)算的費(fèi)用，嚴(yán)格把好審核關(guān)，并進(jìn)行費(fèi)用核減。 城市更新工程結(jié)算審核應(yīng)充分結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行，將施工圖、竣工圖與相關(guān)隱蔽驗(yàn)收資料進(jìn)行對(duì)應(yīng)審查，同時(shí)應(yīng)重視現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，嚴(yán)格按照實(shí)事求是的原則開展審核工作。

? ? ? ?3 結(jié)束語(yǔ)

? ? ? ?城市更新工程項(xiàng)目不同于新建工程項(xiàng)目，其工程造價(jià)控制更具有難度。因此城市更新工程項(xiàng)目的造價(jià)控制應(yīng)針對(duì)其復(fù)雜性和不可預(yù)見性，在項(xiàng)目投資決策階段、勘察設(shè)計(jì)階段、施工招投標(biāo)階段、施工建設(shè)階段等各個(gè)環(huán)節(jié)都要予以關(guān)注，以便根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)制定相關(guān)控制策略，細(xì)致考慮可能影響項(xiàng)目工程造價(jià)的各種因素，將工程造價(jià)失控的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提前化解，加強(qiáng)對(duì)城市更新工程項(xiàng)目的工程造價(jià)控制。

?

? ? ? ?參考文獻(xiàn)：

? ? ? ?[1]《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（2020.7）

? ? ? ?[2]《“十四五”發(fā)展規(guī)劃及2035年愿景目標(biāo)綱要》（2021.3）

? ? ? ?[3]《建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制方法的研究與應(yīng)用》黃麗莉 ?吉林大學(xué)出版社（2007.5）

? ? ? ?[4]《基于工程量清單計(jì)價(jià)的工程變更對(duì)工程造價(jià)的影響研究》李晶??山東大學(xué)（2012）