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土地使用權(quán)剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)

收益法評(píng)估處理思路探討

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李??兵???吳岳東

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摘? 要：本文對(duì)土地使用權(quán)剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)多種不同評(píng)估處理方式的適用性進(jìn)行了分析，認(rèn)為對(duì)于可以確定續(xù)期或續(xù)期可能性較高的情況，評(píng)估定價(jià)應(yīng)該既考慮續(xù)期后的收益價(jià)值，也考慮續(xù)期繳費(fèi)事項(xiàng)對(duì)價(jià)值的影響，不宜僅以報(bào)酬資本化法（全剩余壽命模式）測(cè)算其價(jià)值。

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關(guān)鍵詞：收益法，土地使用權(quán)剩余年限，商業(yè)房地產(chǎn)

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? ? ? ?自1990年5月19日頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號(hào)），國內(nèi)開啟有償出讓國有土地使用權(quán)，至今已達(dá)30年。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，商業(yè)用地的最高出讓年限為40年，因此，早期出讓的商業(yè)用地開發(fā)建設(shè)后，現(xiàn)在許多商業(yè)用房的土地使用權(quán)年限已出現(xiàn)接近終止日期，或僅剩數(shù)年、十余年的情況。有些地方政府早期按非最高法定使用年限出讓，如以年限10、20年期出讓。在具體業(yè)務(wù)中，我們甚至曾遇到一些已過期使用的案例。因此，如何評(píng)估“土地使用權(quán)剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)”、如何合理定價(jià)已經(jīng)成為評(píng)估機(jī)構(gòu)必須思考的問題。

? ? ? ?由于《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并未就如何評(píng)估“土地使用權(quán)剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)”作出具體指引，怎樣應(yīng)用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》去處理這類問題，就成為了評(píng)估機(jī)構(gòu)日常業(yè)務(wù)中爭(zhēng)議頗大，處理方式各異的問題之一。

? ? ? ?本文以下將從續(xù)期相關(guān)法律規(guī)定，土地使用權(quán)年限屆滿后可能的情形、地方政府及自然資源行政管理部門目前的續(xù)期對(duì)策、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地使用權(quán)剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估處理方式、不同評(píng)估處理方式的適用性分析等多方面探討，力求尋找一些可行的評(píng)估處理方式，使評(píng)估結(jié)論能更為市場(chǎng)參與者認(rèn)同。

? ? ? ?正文內(nèi)容略。

結(jié)? 論：

? ? ? ?1、土地使用權(quán)剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)，如果僅采用報(bào)酬資本化法（全剩余壽命模式），可能會(huì)貶低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。對(duì)于可以判別續(xù)期確定或可能性較高的情況，評(píng)估定價(jià)應(yīng)考慮續(xù)期后收益價(jià)值的影響。

? ? ? ?2、對(duì)于土地使用權(quán)剩余年限較短的商業(yè)房地產(chǎn)如果僅采用直接資本化法，由于幾乎未考慮即將面臨的續(xù)期繳費(fèi)影響，可能會(huì)高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，評(píng)估定價(jià)應(yīng)考慮剩余年限較短的不利影響。

? ? ? ?3、對(duì)于未來續(xù)期狀況不確定的情形，需要對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行具體分析，分析續(xù)期的可能性。如當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)關(guān)有明確的續(xù)期政策的，商住樓的商業(yè)部分，應(yīng)認(rèn)為是續(xù)期確定的情形；短期內(nèi)不存在征收、規(guī)劃變動(dòng)、舊城改造應(yīng)認(rèn)為是續(xù)期可能性較高的情況。

? ? ? ?4、對(duì)于分析后認(rèn)為續(xù)期確定或可能性較高的情況，應(yīng)考慮采用按法定最高年期40年作為收益年限測(cè)算，扣減預(yù)期應(yīng)繳出讓金（方式3）或采用報(bào)酬資本化法（全剩余壽命模式）和直接資本化法兩種方法取權(quán)重（方式4）評(píng)估定價(jià)。

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作??者：李??兵、吳岳東

單??位：四川中砝土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

地??址：成都市高新區(qū)永豐路21號(hào)瑞祥大廈5樓

郵??箱：1669093001@qq.com

注冊(cè)號(hào)：5120020064（李兵）、5120020083（吳岳東）

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